房屋贈(zèng)與中，如何確定贈(zèng)與房屋的價(jià)值？
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)），以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
除以上規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院、財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為 20%。計(jì)稅依據(jù)即應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的金額。如果贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。
在房屋贈(zèng)與中，確定贈(zèng)與房屋的價(jià)值通常有以下幾種方式：
市場評(píng)估法：委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)房屋的地理位置、面積、戶型、裝修等因素，結(jié)合市場行情進(jìn)行評(píng)估，得出較為客觀的房屋價(jià)值。
評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)細(xì)致考量多方面因素，如房屋是位于繁華市區(qū)還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，面積大小、戶型優(yōu)劣以及裝修情況等，因?yàn)檫@些因素都會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生影響。例如位于城市中心區(qū)或靠近重要交通樞紐的房產(chǎn)，其價(jià)值通常會(huì)高于偏遠(yuǎn)地區(qū)的房產(chǎn)；面積越大、戶型越合理、裝修越精美的房屋，價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提升。
參考交易價(jià)格法：如果近期該房屋所在區(qū)域有類似房屋的交易成交價(jià)格，可以此為參考來確定贈(zèng)與房屋的價(jià)值。具體做法是收集目標(biāo)房產(chǎn)的歷史成交案例，這些案例應(yīng)具有可比性，然后比較每個(gè)案例的條件（如面積、樓層、朝向等），并根據(jù)相似度調(diào)整相應(yīng)的權(quán)重，最后計(jì)算這些案例的平均價(jià)格，再根據(jù)目標(biāo)房產(chǎn)的具體情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，得出評(píng)估值。不過這種方法可能受到市場行情波動(dòng)的影響較大。
成本法：考慮房屋的建造成本、土地成本等，加上一定的利潤和稅費(fèi)等，來估算房屋價(jià)值。該方法主要應(yīng)用于新建房產(chǎn)的估價(jià)，基本思路是從建造新房的成本出發(fā)，加上合理的利潤空間，估算出新房的價(jià)格。但對(duì)于二手房則需要更加謹(jǐn)慎地考慮其他因素，比如房屋的折舊情況等。此方法適用于那些歷史較長且維護(hù)良好的房產(chǎn)，特別是老城區(qū)的古建筑，能更準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
收益現(xiàn)值法：這是一種較為復(fù)雜的方法，主要用于評(píng)估租金收入較高的商業(yè)或住宅類房產(chǎn)，通過預(yù)測未來幾年內(nèi)房產(chǎn)的凈收益，將其折現(xiàn)至當(dāng)前價(jià)值，以此來確定房產(chǎn)的價(jià)格。此方法通常用于資產(chǎn)增值潛力較大的房產(chǎn)，它考慮了贈(zèng)與房產(chǎn)未來可能帶來的收入，并將其轉(zhuǎn)化為當(dāng)前可得到的價(jià)值，能更全面地反映贈(zèng)與房產(chǎn)的潛在增值潛力。
雙方協(xié)商法：贈(zèng)與雙方可以進(jìn)行友好協(xié)商來確定房屋價(jià)值，這里可以參考房產(chǎn)的市場評(píng)估價(jià)，也就是房產(chǎn)在當(dāng)前市場環(huán)境下的大概價(jià)格；還有購買價(jià)，即當(dāng)初購買該房產(chǎn)所花費(fèi)的金額；以及重置價(jià)，它反映的是重新建造與該房產(chǎn)相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)的房屋所需的全部費(fèi)用。
不過由于不同的確定方式會(huì)使房屋價(jià)值有所差異，所以在進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)，一定要明確價(jià)值的確定方式，這樣才能有效避免后續(xù)可能出現(xiàn)的各種糾紛，保障雙方的合法權(quán)益。
在實(shí)際操作中，往往會(huì)綜合運(yùn)用多種方法，以確保確定的房屋價(jià)值相對(duì)準(zhǔn)確合理。同時(shí)，如果贈(zèng)與雙方是直系親屬，如父母與子女、配偶之間，可能會(huì)享受一定的稅收優(yōu)惠政策，但無論何種情況，建議在進(jìn)行房產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)咨詢專業(yè)的房產(chǎn)中介、律師或稅務(wù)顧問，以確保整個(gè)過程合法合規(guī)，并較大程度地減少不必要的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。
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