所謂借名購房，是購房人作為實(shí)際出資人購買房屋，登記于他人名下，并約定所有權(quán)屬于出資人的情形。那么，借名購房涉及哪些法律問題?　

一、借名購房所產(chǎn)生的法律問題
借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對(duì)人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。
當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。而對(duì)于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人，也不是法律上適格的處分人。但登記權(quán)利人擅自處分該房屋的，如果相對(duì)方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。
二、借名購房中雙方當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)
(一)出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)
1、如果借名購房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實(shí)，出資人也不能取得該房屋的所有權(quán)。
3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。
(二)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)
1、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。
3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法 院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法 院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。
另外，借名購房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法 院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素，很容易引起糾紛，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對(duì)雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。
四，借名購房法律風(fēng)險(xiǎn)防范
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定和司法實(shí)踐，借名購房類糾紛，建議當(dāng)事人從以下幾方面著手，保障自身權(quán)利：
1、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，如果當(dāng)事人確實(shí)不符合購房人條件，放棄購房。
2、如當(dāng)事人購房并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，確需采用借名購房方式的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并將雙方當(dāng)事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內(nèi)容記載清楚。
3、出資人、登記權(quán)利人在借名購房前都應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)方的財(cái)產(chǎn)、信用狀況做深入、詳細(xì)了解。
4、出資人應(yīng)當(dāng)妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據(jù)材料，避免發(fā)生糾紛后舉證困難，不能證實(shí)借名購房事實(shí)。
5、為防止登記權(quán)利人擅自處分房屋，出資人可與登記權(quán)利人辦理房屋抵押權(quán)登記，將該房屋抵押登記在出資人名下。
借名購房看似簡單便利，為當(dāng)事人規(guī)避了很多限制性條件帶來實(shí)惠，但實(shí)際暗藏許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人慎用。